Respuesta directa. La vivienda nueva y la de segunda mano no solo cambian de precio: cambia el impuesto. En la nueva se paga IVA (10 % en vivienda habitual) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD); en la usada, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. Según el INE, en el segundo trimestre de 2026 los precios de la vivienda nueva subieron un 7,4 % en un año y los de la segunda mano un 12,9 %. Y el 78,4 % de las compraventas de julio de 2026 fueron de vivienda usada. Cuál compensa depende de tu zona, tu presupuesto y tu calendario.
Datos a 19 de octubre de 2026. Los tipos de ITP, AJD e IVA se citan como rangos orientativos .
Los números del mercado
Un índice de precios no es lo mismo que un precio medio: el IPV mide la evolución a calidad constante. Mira cómo leer el IPV.
Los impuestos: la diferencia más importante
En la práctica, un tipo de IVA del 10 % más un AJD del 1 % se acerca a un 11 %; el ITP de una comunidad con el 8 % o el 10 % queda en un rango similar. La diferencia real depende de tu comunidad: en algunas, comprar usada con ITP reducido (por ejemplo, para jóvenes) puede salir más barato que el 10 % del IVA. Todo el detalle por comunidad está en la tabla de ITP y en IVA y AJD en vivienda nueva.
Ejemplo: 250.000 € de vivienda con distinta fiscalidad (hipotético)
ESTIMACIÓN con tipos supuestos para ilustrar la mecánica; sustituye por los de tu comunidad. El IVA del 10 % no es un coste «extra» si el precio de oferta ya lo incluye: comprueba siempre si el precio anunciado es con o sin IVA.
Otras diferencias que pesan
Cuándo conviene la vivienda nueva
- Quieres cero reformas y consumos energéticos bajos.
- Tu comunidad no ofrece un ITP reducido en tu caso.
- Aceptas esperar si compras sobre plano y comprendes los riesgos (garantías de las cantidades entregadas).
- Buscas ubicación céntrica o una zona consolidada.
- Tu comunidad tiene un ITP reducido (jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida) .
- Puedes negociar el precio, algo más habitual en usada.
- Te encaja una reforma que mejore valor y eficiencia.
- Licencias y cédula de habitabilidad, y que la promotora tenga licencia de obra.
- Aval o seguro de las cantidades entregadas a cuenta antes de la entrega.
- Memoria de calidades y planos firmados.
- Fecha de entrega y penalización por retraso.
- Gastos de plusvalía y quién los asume en la primera transmisión.
- INE, IPV segundo trimestre de 2026 (07/09/2026): https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm
- INE, ETDP julio de 2026 (25/09/2026): https://www.ine.es/dyngs/Prensa/ETDP0726.htm
- Agencia Tributaria, IVA e ITP/AJD en la compra de vivienda: https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (garantías): https://www.boe.es
Cuándo conviene la usada
Qué comprobar en una vivienda nueva
Y en una usada: qué revisar antes de comprar un piso, la nota simple y el certificado de eficiencia energética.
Cuándo NO te conviene decidir solo por el impuesto
Ahorrar 5.000 € de impuestos no compensa si el piso requiere 30.000 € de reforma, o si la ubicación aumenta tu tiempo de desplazamiento cada día. Calcula coste total de propiedad, no solo el impuesto de compra: precio, impuestos, notaría, registro, tasación, reforma, cuota de comunidad, IBI y seguro.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA o ITP?
IVA (más AJD) en vivienda nueva a un promotor; ITP en vivienda usada.
¿Qué sube más, la nueva o la usada?
Según el INE (2T 2026), la usada: +12,9 % frente a +7,4 %.
¿Cuál es más barata?
Depende de la zona; la nueva suele tener un precio por m² más alto.
¿Puedo deducir algo en el IRPF?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual está suprimida desde 2013 salvo régimen transitorio; hay deducciones autonómicas en algunos casos .
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Normalmente el vendedor, salvo pacto .
Qué hacer ahora
Haz dos cálculos con tus cifras: impuestos y gastos de cada opción con la calculadora de gastos y la tabla de ITP. Después compara con alquilar en la calculadora comparativa y vuelve al pilar de precios.
Fuentes
Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).
Deja una respuesta