Qué revisar antes de comprar un piso: checklist

Respuesta directa. Antes de comprar un piso hay que revisar cinco bloques: (1) jurídico (titularidad, cargas, nota simple), (2) comunidad (deudas, derramas, actas, estado del edificio), (3) técnico (humedades, instalaciones, ventanas, reformas), (4) económico (IBI, comunidad, gastos reales, financiación) y (5) entorno (ruido, servicios, normativa urbanística). Casi todos los problemas graves se detectan antes de firmar si pides los documentos y visitas el piso con calma, a distintas horas.

Datos a 19 de octubre de 2026. Es una lista general: cada vivienda puede requerir comprobaciones adicionales y la revisión de un profesional.

Bloque 1: situación jurídica

Sobre el inquilino: si el piso está alquilado, el comprador puede tener que respetar el contrato en determinados supuestos; informa al notario y comprueba el plazo restante (duración y prórrogas) .

Bloque 2: la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador puede responder de deudas de la comunidad del año en curso y del año anterior si no se pactó otra cosa (afección real del inmueble) . Por eso hay que pedir:

1. Certificado de estar al corriente de pago de las cuotas, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente.
2. Actas de las últimas juntas (al menos dos o tres años), para ver derramas, conflictos, obras o morosos.
3. Estatutos y normas (mascotas, uso de terrazas, reformas, pisos turísticos).
4. Presupuesto anual y la cuota mensual.
5. Inspección Técnica del Edificio (ITE) o equivalente y obras pendientes.
6. Ascensor, fachada, cubierta, instalación común: estado y fecha de la última revisión.

Más sobre este tema en derramas y estado del edificio antes de comprar.

Bloque 3: el estado físico del piso

Haz la visita con calma (mejor dos veces, de día y por la tarde) y fíjate en:

• Humedades y moho: techos, esquinas, detrás de muebles, olor a cerrado.
• Instalación eléctrica: cuadro, diferenciales, enchufes con toma de tierra.
• Fontanería: presión del agua, grifos, tuberías de plomo en edificios antiguos.
• Ventanas y aislamiento: tipo de cristal, ruido, corrientes de aire.
• Calefacción y agua caliente: tipo, antigüedad de la caldera, última revisión.
• Suelos, paredes y techos: grietas, desniveles.
• Orientación y luz natural.
• Posibles reformas: coste estimado de lo que quieras cambiar (pide presupuestos antes de comprar).

Si te parece necesario, contrata una inspección técnica de un arquitecto o aparejador antes de firmar; el coste es pequeño en proporción al precio.

Bloque 4: los números

Bloque 5: entorno y normativa

• Ruido y vecinos: visita a distintas horas; pregunta a vecinos.
• Servicios: transporte, colegios, centro de salud, comercios.
• Planeamiento urbanístico: ¿hay obras previstas, fuera de ordenación, afecciones?
• Zona tensionada o regulada: en alquiler afecta si piensas poner el piso en renta (zonas tensionadas).
• Normas turísticas: si piensas alquilar por temporadas, comprueba restricciones de la comunidad y del municipio (alquiler turístico y de temporada).

Orden recomendado

1. Visita inicial y pregunta por documentos básicos.
2. Pide la nota simple y compara con el anuncio.
3. Segunda visita con la checklist técnica (o con un profesional).
4. Pide documentos de la comunidad y el certificado energético.
5. Confirma financiación.
6. Revisa el contrato de arras.
7. Firma ante notario, tras revisar el borrador unos días antes.

Ejemplo: cómo un hallazgo cambia la oferta (hipotético)

En una segunda visita, notas manchas de humedad en la esquina de un dormitorio. Pides un presupuesto de reparación, que resulta de 3.500 €. Además, el acta de la comunidad menciona una derrama aprobada para la fachada de 6.000 € por vivienda. Tu oferta de 240.000 € se transforma en una negociación: puedes pedir una rebaja que cubra parte de esos 9.500 €, o que el vendedor asuma la derrama ya aprobada. Los números son inventados y solo ilustran el efecto.

Cuándo NO te conviene seguir adelante

• Si el vendedor se niega a darte documentos básicos.
• Si hay embargos o cargas sin plan de cancelación.
• Si la comunidad tiene derramas grandes y no se negocia el precio.
• Si el piso exige una reforma superior a tu presupuesto.
• Si la financiación no está confirmada y el contrato no incluye condición de salida.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos debo pedir?

Nota simple, escritura, último recibo del IBI, certificado de la comunidad, actas, ITE y certificado energético.

¿Cuántas veces debo visitar el piso?

Al menos dos, a horas distintas.

¿Puedo comprar un piso con inquilino?

Sí, pero habrá que respetar derechos del arrendatario; consulta antes.

¿Quién paga las deudas de la comunidad?

El vendedor, pero el comprador puede responder de las recientes si no se acuerda otra cosa .

¿Es obligatorio un informe técnico?

No, pero es muy recomendable en viviendas antiguas.

Qué hacer ahora

Imprime esta lista, pide la nota simple y organiza una segunda visita con tiempo. Cuando tengas todo, revisa la guía de compra paso a paso y calcula el coste total con la calculadora de gastos.

Fuentes

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (art. 9): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
• Colegio de Registradores (nota simple): https://www.registradores.org
• Consejo General del Notariado, recomendaciones al comprador: https://www.notariado.org
• Gibobs, certificado de eficiencia energética (2026): https://www.gibobs.com/blog/certificado-eficiencia-energetica-vivienda/

Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).