IVA y AJD en vivienda nueva: qué se paga

Respuesta directa. Si compras una vivienda nueva a un promotor (primera transmisión), no pagas ITP: pagas IVA del 10 % sobre el precio (para vivienda habitual y hasta dos plazas de garaje adquiridas a la vez) y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura, cuyo tipo fija tu comunidad autónoma (por ejemplo, 1,5 % en Galicia según Taxdown). El IVA se paga en cada pago al promotor, no solo en la firma. En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica IVA, sino otros impuestos indirectos propios.

Datos a 19 de octubre de 2026. Tipos y plazos tomados de fuentes secundarias de octubre de 2026 .

Qué es cada impuesto

Una vivienda nueva es la que se vende por primera vez por el promotor (también la que es resultado de una rehabilitación integral). Una vivienda ya usada, aunque sea de poca antigüedad, vendida por un particular, no paga IVA, sino ITP: tabla de ITP.

Cuánto se paga: ejemplos

El primer ejemplo procede de Taxdown (octubre de 2026): 20.000 € de IVA + 3.000 € de AJD = 23.000 € frente a 16.000 € de ITP en usada con 8 %. El segundo es nuestro (ESTIMACIÓN). Si el precio anunciado no incluye el IVA, el coste real sube un 10 %.

Garajes, trasteros y locales

• Hasta dos plazas de garaje compradas a la vez con la vivienda, con IVA del 10 %.
• Una tercera plaza, o un garaje o anexo comprado en otra operación, paga el 21 % (según Taxdown).
• Trasteros: si se venden junto con la vivienda como anejos, pueden tributar al 10 % .
• Vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública vendida por el promotor: IVA del 4 %.

Cuándo se paga cada cosa

• El IVA se devenga con cada pago: reserva, pagos a cuenta durante la construcción y pago final. El promotor lo añade a cada factura. El tipo aplicable es el que esté en vigor en la fecha de cada pago; si cambiara, afectaría a los pagos posteriores.
• El AJD se liquida por la escritura. Corresponde pagarlo al comprador, normalmente en un plazo de 30 días hábiles desde la firma .
• El AJD de la hipoteca lo paga el banco (salvo en País Vasco y Navarra, según Taxdown): gastos de formalización de la hipoteca.

Qué debes comprobar antes de pagar (comprar sobre plano)

Las promociones que se entregan en el futuro merecen una checklist específica:

1. Garantía de las cantidades entregadas a cuenta: la normativa exige al promotor un aval o seguro que devuelva lo entregado si la obra no se termina .
2. Licencia de obra y datos de la promotora (inscripción en el Registro Mercantil, solvencia, historial).
3. Planos y memoria de calidades firmados, con la superficie útil y construida.
4. Fecha de entrega y penalización por retraso.
5. Cuenta especial donde se ingresan los pagos a cuenta.
6. Cláusula de IVA: que el precio indique expresamente si lo incluye.
7. Hipoteca del promotor: si la promoción tiene una hipoteca, la subrogación o cancelación debe quedar clara.

IVA y AJD frente a ITP: ¿cuál sale más caro?

Depende del tipo de tu comunidad. Con IVA 10 % + AJD 1–1,5 % el total es de 11–11,5 %; el ITP en usada va del 4 % al 13 %. En comunidades de ITP bajo (Madrid 6 %, País Vasco 4 %), la usada sale bastante más barata en impuestos; en las de ITP alto (Cataluña 10 %), la diferencia se reduce o incluso puede invertirse con tipo reducido para jóvenes. Pero no compares solo impuestos: vivienda nueva o de segunda mano explica el resto de factores.

Errores frecuentes al comprar vivienda nueva

El primer error es mirar solo el precio base. Un piso anunciado a 240.000 € sin IVA cuesta 264.000 € con IVA, más el AJD, y la diferencia con otro anunciado a 255.000 € con IVA incluido es importante. El segundo es no distinguir quién vende: una vivienda «de obra nueva» que ya ha tenido un primer propietario es, a efectos fiscales, vivienda usada, con ITP en lugar de IVA. El tercero es olvidar los gastos asociados: notaría y registro son parecidos, pero hay que sumar la tasación si pides hipoteca, el alta de suministros y posibles gastos de comunidad desde el primer día. El cuarto es dar por hecho que el IVA se paga al final: se va pagando con cada entrega a cuenta, por lo que conviene prever la tesorería durante la construcción. Y el quinto es no pedir factura de cada pago: es tu prueba de lo entregado, de la fecha y del tipo de IVA aplicado.

Si buscas una referencia rápida para comparar con vivienda usada, usa la calculadora de gastos y recuerda que la comparación completa debe incluir también el ahorro energético de una vivienda nueva, las garantías de construcción y las diferencias de ubicación; todo ello lo desarrollamos en vivienda nueva o de segunda mano.

Cuándo NO te conviene fiarte del precio anunciado

• Si no dice «IVA incluido», pregunta y pide por escrito el importe final.
• Si te piden pagos en efectivo o sin factura con IVA.
• Si las cantidades a cuenta no están garantizadas.
• Si el promotor cambia las calidades respecto a la memoria firmada.

Preguntas frecuentes

¿Se paga IVA o ITP al comprar una vivienda?

IVA y AJD si es nueva y la vende el promotor; ITP si es usada.

¿Puedo deducirme el IVA?

No como particular; forma parte del coste de adquisición, que reduce la ganancia tributable al vender (Taxdown).

¿El IVA es del 10 % siempre?

Del 10 % en vivienda habitual y hasta dos garajes; 4 % en VPO de régimen especial; 21 % en otros casos.

¿Quién paga el AJD de la escritura?

Normalmente el comprador.

¿Y la plusvalía municipal?

En la primera venta corresponde al vendedor (el promotor), salvo pacto .

Qué hacer ahora

Pregunta al promotor el precio final con IVA y los pagos previstos, calcula el AJD de tu comunidad y suma el resto de costes en la calculadora de gastos. Para el proceso completo, mira la guía de compra.

Fuentes

• Taxdown, «Impuestos y gastos a tener en cuenta al comprar vivienda en 2026» (octubre de 2026): https://taxdown.es/propietario/impuestos-gastos-comprar-vivienda
• Agencia Tributaria, IVA en la entrega de viviendas: https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Ley 37/1992 del IVA (art. 91, tipos reducidos): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
• Haciendas autonómicas, tipos de AJD:

Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).