Comprar una vivienda en España: guía paso a paso

Respuesta directa. Comprar una vivienda en España sigue ocho pasos: (1) fijar presupuesto y calcular cuánto te prestan, (2) buscar y visitar, (3) comprobar la situación jurídica y técnica, (4) negociar y firmar un contrato de arras o reserva, (5) tramitar la hipoteca, (6) firmar la escritura ante notario, (7) pagar impuestos (ITP o IVA y AJD) e inscribir en el Registro, y (8) hacer los trámites posteriores (suministros, seguros, empadronamiento). Necesitarás un ahorro propio de aproximadamente el 30 % del precio (20 % de entrada más 10–12 % de impuestos y gastos, ESTIMACIÓN). Esta guía explica cada paso, qué documentos pedir, qué errores evitar y te lleva al artículo de detalle de cada uno.

Datos a 19 de octubre de 2026. Los tipos de impuestos y las cifras de mercado proceden de fuentes secundarias fechadas en 2026 . Información general, no asesoramiento financiero ni jurídico.

Visión general: tiempos y costes

Paso 1. Define tu presupuesto

Parte de lo que puedes ahorrar y de lo que te prestarían, no del piso que te gusta.

Ahorro disponible: entrada del 20 % más 10–12 % de gastos, más un colchón. Mira cuánta entrada necesitas.
Cuota máxima razonable: una pauta habitual es no superar un tercio de tus ingresos netos (ESTIMACIÓN); el Banco de España considera de riesgo un esfuerzo de compra superior al 35 % del ingreso del hogar. Calcula con cuánto te prestan según tu sueldo y la calculadora de hipoteca con gastos.
Coste total: suma impuestos, notaría, registro y tasación con la calculadora de gastos y la tabla de ITP.
¿Compensa comprar? Compáralo con alquilar en la calculadora comparativa y entiende el contexto con esfuerzo de acceso.

Pide una preaprobación a uno o varios bancos o a un intermediario. No es un compromiso, pero te dice cuánto te prestarían y a qué condiciones.

Paso 2. Busca y visita

Define zona, tamaño, tipo (nueva o usada: diferencias) y fija un límite. Visita varias veces, a distintas horas, y compara precio por m² con los datos del mercado (precio por provincias). Recuerda que los portales muestran precios de oferta, normalmente superiores a los que se firman (por qué difieren las fuentes).

Paso 3. Comprueba antes de comprometerte

Aquí se evitan los problemas más caros:

Jurídico: nota simple (titular, cargas), situación arrendaticia, coincidencia con Catastro.
Comunidad: certificado de deudas, actas, ITE, derramas.
Técnico: humedades, instalaciones, ventanas, reformas necesarias.
Energético: certificado de eficiencia energética.
Económico: IBI, comunidad, suministros.

La lista completa está en qué revisar antes de comprar un piso.

Paso 4. Negocia y firma la reserva o las arras

Tras la oferta, el vendedor suele pedir una reserva (pequeña) o unas arras (habitualmente un 10 % del precio). Lo importante es el tipo de arras y la cláusula de financiación. Lee contrato de arras: tipos, importes y renuncia. Si el banco te deniega la hipoteca y el contrato no lo prevé, puedes perder la señal.

Paso 5. Tramita la hipoteca

Pide ofertas a varios bancos y compara TAE y TIN, no solo el tipo anunciado: TAE y TIN.
Decide el tipo de interés (fijo, variable o mixto): hipoteca fija o variable y euríbor.
Recibe la FEIN (ficha europea de información normalizada) y la documentación obligatoria con antelación; el notario debe revisarla antes de la firma: FEIN.
Tasación del inmueble por una sociedad homologada.
Comprueba los costes: según la Ley 5/2019, el banco asume el AJD de la hipoteca y la mayor parte de los gastos de formalización; tú pagas la tasación : gastos de formalización.
Si eres joven, mira hipoteca para jóvenes.
Planifica las amortizaciones: reducir cuota o plazo.

Dato de mercado: según los notarios, en julio de 2026 el 56,1 % de las compras se financió con hipoteca, con un importe medio de 183.644 € (HelpMyCash), y la financiación media en mayo fue del 72,5 % del precio (Merca2).

Paso 6. La escritura ante notario

La escritura formaliza la compraventa y la hipoteca.

Antes de firmar: el notario te cita para explicarte el contrato y la documentación hipotecaria (acta de transparencia) con días de antelación; aprovecha para preguntar.
Comprueba el borrador: partes, descripción, precio, cargas, forma de pago, reparto de gastos.
El día de la firma: pagas el resto del precio con cheque bancario o transferencia, recibes las llaves y firmas.
Cancelación de cargas del vendedor: si hay hipoteca previa, se cancela con parte del precio.

Paso 7. Impuestos e inscripción

Vivienda usada: ITP de tu comunidad en 30 días hábiles aproximadamente .
Vivienda nueva: IVA (10 %) y AJD: IVA y AJD.
Registro de la Propiedad: inscripción de la compraventa y la hipoteca (normalmente lo gestiona la notaría o una gestoría).
Catastro y plusvalía: la plusvalía municipal corresponde al vendedor, salvo pacto.

Paso 8. Después de la compra

Suministros: cambia la titularidad de luz, agua, gas e internet; toma lecturas de contadores.
Seguro del hogar (y de vida, si lo exige o te interesa).
Empadronamiento y domicilio fiscal.
Comunidad: presentarte al administrador y obtener el calendario de cuotas.
IBI: comprueba el recibo a tu nombre.
Archivo: guarda escritura, nota registral, facturas y certificados.

Un caso completo con números (hipotético)

Pareja que compra un piso usado en la Comunidad de Madrid por 250.000 €, con ITP del 6 % (tipo general que recogen las fuentes consultadas ):

Cálculo propio (ESTIMACIÓN con supuestos ilustrativos); el TIN real depende de tu oferta y el euríbor. Ojo: con el euríbor en torno al 3,2 % (octubre de 2026, dato provisional), una hipoteca variable (euríbor + diferencial) rondaría el 4 % o más, así que este 3 % es solo un supuesto ilustrativo; mira fija o variable y cuota y euríbor para escenarios más realistas. Con ese mismo piso en Cataluña (ITP del 10 %), el ahorro necesario sube a unos 78.400 € y el hogar necesitaría 10.000 € más de ahorro previo. Si, además, uno de los dos cumple los requisitos de un tipo reducido (por ejemplo, el 5 % para jóvenes en Cataluña según las fuentes), el impuesto baja a 12.500 € y la diferencia es de 12.500 €. Esa es la razón de que comparar tipos y requisitos antes de decidir compense.

Ahora el calendario: si hoy hicieras la oferta, podrías firmar arras en una o dos semanas, solicitar la hipoteca de inmediato, recibir la tasación en dos o tres semanas y firmar escritura entre el segundo y el cuarto mes. Conviene reservar un margen para imprevistos —un retraso en la tasación o en el certificado de deudas de la comunidad es habitual— y no fijar en las arras una fecha límite demasiado ajustada.

Casos especiales

Comprar en pareja sin casarse: opciones y pacto de aportaciones.
Comprar para alquilar: revisa la normativa de zonas tensionadas (zonas tensionadas) y los límites de renta; y el alquiler de temporada (normativa).
Venta posterior: impuestos al vender un piso.
Si buscas ayudas: mapa de ayudas por perfil.

Los diez errores más frecuentes

Enamorarse del piso antes de saber cuánto te prestan.
No incluir los gastos en el presupuesto (el 10–12 % extra).
Firmar arras sin cláusula de financiación.
No pedir la nota simple ni el certificado de deudas.
Aceptar el primer banco sin comparar TAE.
No revisar la FEIN ni las cláusulas de vinculación de seguros.
Ignorar el estado del edificio y las derramas.
Dejar la inscripción y el pago del impuesto para «más adelante».
Comprar al límite de tu capacidad, sin colchón.
No documentar los acuerdos con el vendedor.

El mercado en 2026: lo que debes saber

Según el INE, el IPV subió un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, con la vivienda usada al +12,9 % y la nueva al +7,4 %; las compraventas inscritas cayeron un 5,1 % en julio. El Banco de España situó el esfuerzo teórico de compra en el 35,5 % a cierre de 2025 y descarta una burbuja «por el momento». Más contexto en precio de la vivienda en España: datos oficiales y ¿burbuja?.

Cuándo NO te conviene comprar

Si no tienes entrada ni colchón.
Si la cuota supera cerca de un tercio de tus ingresos.
Si vas a quedarte pocos años: los costes de comprar y vender pesan.
Si tus ingresos son muy inestables y no tienes reservas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda además del precio?

Aproximadamente el 8–13 % en vivienda usada (según comunidad) y el 11–12 % en nueva (IVA 10 % + AJD), más notaría, registro y tasación (ESTIMACIÓN).

¿Cuánta entrada necesito?

Normalmente el 20 % del precio, más los gastos.

¿Cuánto se tarda en comprar?

Entre dos y cuatro meses desde la oferta hasta la escritura, aproximadamente.

¿Quién paga la notaría y el registro?

Depende de lo pactado y de la ley; en la hipoteca, el banco asume la mayor parte .

¿Puedo comprar sin hipoteca?

Sí, pero necesitas el precio completo y los gastos.

¿Dónde pido ayuda?

Notarías, Registro de la Propiedad, asociaciones de consumidores y asesores independientes.

Qué hacer ahora

Empieza por el paso 1: calcula tu ahorro y tu cuota máxima. Después, sigue los artículos enlazados en cada paso y no firmes nada sin revisar la nota simple, la comunidad y la FEIN.

Fuentes

INE, IPV 2T 2026 (07/09/2026): https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm
INE, ETDP julio de 2026 (25/09/2026): https://www.ine.es/dyngs/Prensa/ETDP0726.htm
HelpMyCash con datos del Notariado (30/09/2026): https://www.helpmycash.com/blog/el-precio-de-compra-de-la-vivienda-sube-un-77-en-julio-y-ya-suma-tres-anos-al-alza/
Merca2 con datos del Notariado (30/07/2026): https://www.merca2.es/2026/07/30/compraventa-viviendas-caida-notarios-2427167/
Taxdown, impuestos y gastos al comprar (octubre de 2026): https://taxdown.es/propietario/impuestos-gastos-comprar-vivienda
hipotecas.me, ITP por comunidades (30/09/2026): https://www.hipotecas.me/preguntas-frecuentes/cuanto-se-paga-itp-comunidad-autonoma.md
Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
Banco de España, esfuerzo de compra (vía Vozpópuli, 13/04/2026): https://www.vozpopuli.com/economia/inmobiliario/el-esfuerzo-para-comprar-vivienda-supera-el-umbral-de-riesgo-del-banco-de-espana.html

Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).