Respuesta directa. La inmensa mayoría de las compraventas de vivienda las hacen personas físicas: más del 89 % en 2024 según el Consejo General del Notariado. Las sociedades (empresas, promotoras, entidades de inversión…) hicieron en 2024 76.745 compras, el máximo desde 2007, pero eso supone en torno al 11 % del total. El dato más útil es el reparto y no el titular: la cifra de sociedades es un agregado que incluye perfiles muy distintos, y no permite identificar cuántas son fondos ni qué hacen con las viviendas.
Datos a 13 de octubre de 2026. Las cifras de 2025 son proyecciones o datos parciales.
Las cifras del Notariado
Según los datos del Consejo General del Notariado recogidos por Forbes España (4 de diciembre de 2025):
Históricamente, el peso de las personas jurídicas ha rondado el 10 %, salvo entre 2011 y 2013, cuando subió a niveles del 17 % y 20 %.
Y según el INE
El INE publica una estadística propia que distingue si el comprador o el vendedor es persona física o jurídica. Con ese enfoque, en 2021 las sociedades fueron compradoras en el 10,3 % de las compraventas, más del doble que el 5,5 % de 2007, y el pico se alcanzó en 2013 con el 22 % (en torno a entregas de viviendas a bancos por impago, entre otras operaciones). Desde 2007, el 63 % de las compraventas fueron entre particulares (cifras del INE recogidas por Tinsa en 2022).
No sumes cifras del INE y del Notariado: usan fuentes, años y criterios distintos. Sirven para ver una tendencia común, no para construir una serie única.
Qué dicen los datos sobre precios y tamaño
En 2025, según el Notariado, las sociedades pagaron de media 2.347 € por metro cuadrado y compraron inmuebles de 136 m², frente a 1.887 €/m² y 113 m² de las personas físicas. La diferencia refleja el tipo de compra: en palabras del Consejo General del Notariado, las personas físicas compran sobre todo para uso residencial o patrimonio familiar, y las jurídicas con fines de inversión, de actividad económica o de gestión de activos.
Los compradores extranjeros
- Personas físicas: los extranjeros fueron el 21 % de las transacciones en 2024 y el 20 % en los primeros meses de 2025.
- Personas jurídicas: las extranjeras tuvieron un peso casi residual, un 3 % de las compras de sociedades en 2024.
- Por comunidades: la presencia extranjera es mayor en las costas y los archipiélagos (Baleares 38 %, Canarias 36 %, Comunitat Valenciana 34 %, Región de Murcia 27 %) y menor en Extremadura, Galicia y Cantabria (menos del 5 %). En Cataluña y Andalucía, un 17 %.
- Las compras de vivienda las hacen sobre todo personas físicas (más del 89 %).
- Las sociedades han alcanzado en 2024 su máximo de operaciones desde 2007, sin cambiar la estructura del mercado.
- Los extranjeros tienen un peso importante en las zonas costeras y mínimo en el interior.
- Que las sociedades sean «fondos»: incluyen promotoras que venden a particulares, bancos, patrimoniales familiares y otras entidades.
- Qué hacen con la vivienda (alquilar, vender, rehabilitar): la estadística registra la compra, no el uso posterior.
- Cuántas viviendas acumula un titular: este dato es de operaciones, no de patrimonio. Lo explicamos en qué datos públicos existen sobre grandes tenedores.
- Busca las estadísticas del Consejo General del Notariado y filtra por tipo de comprador (persona física o jurídica) y año.
- Consulta la estadística de transmisiones de derechos de propiedad del INE para ver el reparto entre personas físicas y jurídicas.
- Anota siempre la fuente, el año y si es operación o patrimonio.
- Forbes España, «Las sociedades baten récord de compraventas de vivienda, pero los particulares mantienen el 89 % del mercado» (04/12/2025), con datos del Consejo General del Notariado: https://forbes.es/economia/839971/las-sociedades-baten-record-de-compraventas-de-vivienda-pero-los-particulares-mantienen-el-89-del-mercado/
- Tinsa, «Compraventa de vivienda: un mercado entre particulares» (2022, actualizado en 2026), con datos del INE: https://www.tinsa.es/blog/vivienda/compraventas-personas-juridicas/
- Consejo General del Notariado: https://www.notariado.org
- INE, estadística de transmisiones de derechos de la propiedad: https://www.ine.es
Un cálculo para comprobar la cifra del 11 %
Con las cifras del Notariado de 2024, el total de compraventas ronda las 701.000 (624.459 de personas físicas más 76.745 de sociedades). El peso de las sociedades sería entonces 76.745 / 701.204 ≈ 10,9 %, coherente con el 11 % que cita la fuente (cálculo propio con las cifras del Notariado).
Qué se puede concluir y qué no
Se puede concluir:
No se puede concluir:
Si te interesa la definición legal de un propietario con muchas viviendas, mira qué es un gran tenedor según la Ley de Vivienda; para el resto de cifras de compraventa, compraventas de vivienda: datos del INE y notarios.
Cómo comprobar los datos tú mismo
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de las compras hacen las sociedades?
Según el Notariado, en torno al 11 % en 2024; el INE daba un 10,3 % en 2021.
¿Las sociedades que compran son fondos de inversión?
No necesariamente: la categoría «persona jurídica» es mucho más amplia.
¿Cuántas viviendas tienen los fondos?
Estos datos no lo dicen: miden operaciones de compra, no el patrimonio acumulado.
¿Los extranjeros compran a través de sociedades?
Solo en una pequeña parte: según el Notariado, las sociedades extranjeras fueron el 3 % de las compras de personas jurídicas en 2024, mientras que los extranjeros personas físicas fueron el 21 % de las compras de particulares.
¿Por qué compran más caro las sociedades?
Los datos muestran un precio medio por metro cuadrado mayor y viviendas más grandes, lo que refleja un tipo de compra distinto, aunque no explican la causa por sí solos.
Qué hacer ahora
Cuando leas «los fondos compran X % de las viviendas», pregunta de dónde sale el dato, si cuenta compras o viviendas y si «fondos» es un término de la fuente o del titular.
Fuentes
Información general, no asesoramiento. Última revisión: 13 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).
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