Respuesta directa. Al vender un piso pueden aparecer dos impuestos: el IRPF por la ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de venta y el de compra, que tributa en la base del ahorro con tipos del 19 % al 30 % según la escala vigente) y la plusvalía municipal (impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo). Si vendes con pérdida, no pagas IRPF, pero debes declararla. Hay exenciones importantes: vender tu vivienda habitual y reinvertir el importe en otra vivienda habitual en dos años, o ser mayor de 65 años y vender tu vivienda habitual.
Datos a 19 de octubre de 2026 (escala de la Ley 7/2024 según Guiafiscal; confirma los tramos en la Agencia Tributaria ). Información general, no asesoramiento fiscal.
1. IRPF: la ganancia patrimonial
Cómo se calcula
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición, donde:
- Valor de transmisión = precio de venta − gastos y tributos de la venta (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal si la paga el vendedor, notaría que te corresponda…).
- Valor de adquisición = precio de compra + gastos y tributos de la compra (ITP o IVA/AJD, notaría, registro) + mejoras acreditadas − amortizaciones, si lo has alquilado .
- Cancelación de la hipoteca (gastos y posible comisión por amortización anticipada: amortizar hipoteca).
- Comisión de la inmobiliaria (libre, a pactar).
- Certificado de eficiencia energética: certificado energético.
- Certificado de deudas de la comunidad y estado del edificio.
- Notaría y registro, según lo pactado.
- Si ibas a reinvertir en vivienda habitual: respeta el plazo de dos años y conserva los justificantes.
- Si tienes casi 65 años: la exención puede ahorrarte miles de euros; comprueba la edad en la fecha de venta.
- Si el inmueble es anterior a 1994: consulta los coeficientes de abatimiento.
- Si has recibido el piso por herencia o donación: el valor de adquisición se calcula de otra manera .
- Si el precio de venta es inferior al valor de referencia catastral del comprador: puede haber consecuencias fiscales para él.
- Reúne escritura de compra, justificantes de impuestos y gastos, y facturas de mejoras.
- Reúne escritura de venta y comisiones.
- Calcula la ganancia con las fórmulas anteriores.
- Comprueba exenciones.
- Declara en la renta del año siguiente a la venta.
- Presenta la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
- Guiafiscal, calculadora de plusvalía de vivienda (datos 2026): https://guiafiscal.es/calculadoras/plusvalia-vivienda/
- hipotecas.me, «Vender tu casa en 2026: los impuestos que nadie te explica» (2026): https://www.hipotecas.me/noticias/impuestos-vender-vivienda-plusvalia-irpf-retencion
- Agencia Tributaria, IRPF: ganancias y pérdidas patrimoniales: https://sede.agenciatributaria.gob.es
- Ley 7/2024 (escala del ahorro): https://www.boe.es
- Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IIVTNU): https://www.boe.es
La ganancia se suma a la base imponible del ahorro y tributa por tramos.
Escala del ahorro (según Guiafiscal, 2026)
Escala reconstruida a partir del ejemplo de Guiafiscal (tramos del 19 %, 21 % y 23 %) y la mención del rango 19–30 % de la Ley 7/2024; verifica los tramos superiores en la Agencia Tributaria.
Ejemplo resuelto (de Guiafiscal, 2026)
Compra por 200.000 € (con gastos), venta por 320.000 € con 18.000 € de gastos.
La cuota coincide con la de la fuente. Se supone que no hay otras rentas del ahorro ese año; si las hay, los tramos se aplican sobre el total.
2. Plusvalía municipal
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo (no de la construcción) durante el tiempo que has sido propietario. Se calcula, a elección del contribuyente, por dos métodos: el objetivo (valor catastral del suelo × un coeficiente según los años de tenencia) o la ganancia real del suelo, tributando por el menor. Si vendes con pérdida, normalmente no se paga . Lo paga el vendedor salvo pacto distinto (en la práctica, la escritura lo recoge). Cada ayuntamiento fija su tipo dentro del máximo legal (30 %) y puede aplicar bonificaciones, por ejemplo en herencias a familiares .
Plazo: normalmente 30 días hábiles desde la venta .
3. Exenciones y reducciones
Fuente: Guiafiscal. Requisitos de «vivienda habitual» (haber residido al menos tres años, etc.) y plazos de reinversión: confírmalos en la Agencia Tributaria .
4. Otros costes de vender
5. Quién paga qué (resumen)
Si el comprador no es residente en España, puede haber una retención (3 % del precio, según el régimen de no residentes) .
Cuándo NO te conviene vender sin planificar
Cómo preparar la declaración
Preguntas frecuentes
¿Se paga impuesto por vender un piso con pérdida?
No, pero hay que declararla; puede compensarse con otras ganancias.
¿Qué porcentaje se paga de IRPF?
Del 19 % al 30 % según el tramo de la ganancia.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor, salvo pacto.
¿Estoy exento si tengo más de 65 años?
Sí, si vendes tu vivienda habitual, según la fuente consultada .
¿Cuándo se declara?
En la declaración de la renta del año siguiente; la plusvalía municipal, en el plazo municipal.
Qué hacer ahora
Haz una lista con el precio de compra con gastos y el de venta con gastos, aplica la escala y comprueba las exenciones. Si vas a comprar otra vivienda, usa la calculadora de gastos y la guía de compra; y para decidir entre alquilar o comprar, la calculadora comparativa.
Fuentes
Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).
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