Reparaciones en el alquiler: qué debe arreglar el casero

Respuesta directa. El casero debe pagar las reparaciones necesarias para que el piso siga siendo habitable (caldera, instalación eléctrica, humedades estructurales, tuberías), salvo que el daño lo hayas causado tú. Tú pagas las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (un grifo que gotea por el uso, una bombilla, un enchufe suelto). Así lo establece el artículo 21 de la LAU. Según la OCU, el Real Decreto-ley 29/2026 añade un plazo: en vivienda habitual, el propietario tiene 15 días naturales para responder; si no lo hace, puedes reparar tú y descontar el coste razonable y acreditado de la renta .

Datos a 19 de octubre de 2026.

Qué dice la norma

• Obras de conservación (art. 21.1 LAU). El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
• Pequeñas reparaciones (art. 21.4). Las derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del arrendatario.
• Obras urgentes (art. 21.3). Si una reparación no admite demora, el arrendatario puede hacerla por sí mismo y reclamar su importe al arrendador, avisándole en cuanto sea posible .
• Aviso. El inquilino debe comunicar al arrendador la necesidad de la reparación (art. 21.2): hazlo siempre por escrito.

¿Quién paga qué? Tabla de casos

El procedimiento correcto, paso a paso

1. Detecta y documenta. Fotos o vídeos con fecha, desde varios ángulos.
2. Avisa por escrito (correo o burofax) describiendo la avería, desde cuándo y con qué consecuencias. Pide una respuesta en un plazo razonable.
3. Espera la respuesta. Según la OCU, el RDL 29/2026 fija 15 días naturales en vivienda habitual; antes de esa reforma, la ley no marcaba un plazo concreto.
4. Si hay urgencia real (fuga, gas, corte eléctrico, sin agua caliente en invierno), actúa: contacta con un profesional, guarda factura y fotos, y comunícaselo inmediatamente al casero.
5. Reclama el importe adjuntando la factura y el aviso previo.
6. Si no paga, la reclamación del coste puede hacerse por vía amistosa, a través de una asociación de inquilinos, o judicial (conviene asesorarse).

Qué dice el RDL 29/2026 sobre reparaciones (según OCU)

Hay una cautela importante: la norma está pendiente de convalidación y puede cambiar; además, descontar la factura de la renta sin cumplir los requisitos puede acabar siendo un impago. Antes de descontar nada, consulta con una asociación de inquilinos o un profesional y guarda toda la documentación.

Averías típicas y cómo actuar en cada una

• Sin agua caliente o sin calefacción. Es de las más habituales y de las que más afecta a la habitabilidad. Avisa el mismo día, adjunta foto o vídeo y pide una fecha concreta de visita del técnico. Si es invierno y el casero no responde, deja constancia de que lo has intentado antes de contratar a nadie.
• Fuga de agua. Cierra la llave de paso, limita los daños y avisa de inmediato. Si afecta al vecino de abajo, comunica también el siniestro a los seguros: el de la finca y, si lo tienes, el de contenido. No esperes a que el casero conteste para evitar el daño mayor.
• Instalación eléctrica. Saltos continuos del diferencial, olor a quemado o cables a la vista: deja de usar el circuito y avisa por escrito. Es una cuestión de seguridad y la responsabilidad de la instalación es del propietario.
• Electrodomésticos. Si el contrato los incluye en el inventario (lavadora, nevera), su reparación o sustitución por fallo normal corresponde al propietario. Si el aparato se estropea por mal uso, correrá de tu cuenta.
• Ascensor y zonas comunes. No dependen de ti ni de tu casero individual, sino de la comunidad. Avisa al administrador.

Cuándo la reparación te corresponde a ti

El casero puede argumentar que el daño es «imputable» al inquilino. Suelen discutirse:

• Roturas por mal uso (golpes, obstrucciones por objetos, cal en exceso por no mantener el aireador).
• Falta de ventilación que produce moho. Lo que cuenta es la prueba: si la humedad viene de una filtración, no es tuya.
• Modificaciones sin permiso (taladros, pintura, quitar tabiques).

Consejo práctico: el día que entras, haz un inventario con fotos y pide que se firme. Es lo que más protege en estos conflictos. De hecho, según la OCU, el RDL 29/2026 exige un documento de finalización firmado con el estado de la vivienda, y sin él se presume que se entregó en buen estado salvo prueba en contrario .

Ejemplo (hipotético)

En enero, la caldera de un piso se avería. El inquilino avisa por correo el lunes. Pasan 15 días naturales sin respuesta y el piso sigue sin calefacción. Un técnico cobra 380 € por la reparación (sustitución de una pieza). El inquilino guarda la factura y el presupuesto, informa al propietario y, tras asesorarse, descuenta lo acreditado de la siguiente renta de 900 €, abonando 520 € y comunicándolo por escrito. Todo esto es ilustrativo: el descuento solo es defendible si se cumplieron los requisitos de la norma vigente.

Cuándo NO te conviene arreglarlo tú

• Cuando es una obra grande o afecta a la estructura o a instalaciones comunes.
• Cuando no has avisado al casero por escrito.
• Cuando la comunidad o el seguro tienen que intervenir.
• Si el contrato impone al inquilino el mantenimiento de algún elemento concreto: revisa qué se pactó.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la caldera?

Normalmente el propietario si es una avería por antigüedad; el mantenimiento y la revisión periódica dependen del contrato.

¿Puedo descontar la reparación de la renta?

Solo si se cumplen los requisitos legales y con prudencia; asesórate antes.

¿Qué pasa si el casero no contesta?

Insiste por escrito y guarda pruebas. Según la OCU, con el RDL 29/2026 hay plazos de 15 días naturales (habitual) o 5 días hábiles (temporal).

¿Puede subirme la renta por hacer obras?

Las obras de conservación no permiten elevar la renta (art. 21.1).

¿Cuánto puedo reclamar?

El coste razonable y acreditado, con factura y aviso previo.

Qué hacer ahora

Haz un inventario con fotos del estado actual del piso, guarda una carpeta con los avisos enviados y revisa si hay algo pendiente de reparar. Para el resto de derechos, mira la guía de derechos del inquilino, los gastos del alquiler y el artículo sobre contrato de alquiler de habitación.

Fuentes

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 21: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• OCU, «Cambios en el alquiler desde el 8 de octubre» (08/10/2026): https://www.ocu.org/fincas-y-casas/gestion/alquiler/analisis/2026/10/nuevas-reglas-del-alquiler
• Código Civil, arts. 1554 y siguientes (obligaciones del arrendador): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763

Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).