TAE y TIN: cómo comparar ofertas de hipoteca

Respuesta directa. El TIN (tipo de interés nominal) es el precio del dinero: el porcentaje que se aplica al capital pendiente. La TAE (tasa anual equivalente) añade al TIN las comisiones y otros gastos vinculados al préstamo y los expresa como un coste anual. Por eso la TAE es la cifra para comparar ofertas: dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas. En un préstamo de 200.000 € a 25 años con TIN del 3 %, la TAE es del 3,04 % sin extras, 3,14 % con una comisión de apertura del 1 % y 3,50 % si además hay seguros por 450 € al año (cálculo propio, ESTIMACIÓN). Ojo: en las hipotecas variables la TAE se calcula con el tipo vigente al inicio y puede cambiar.

Datos a 19 de octubre de 2026. Ejemplos ilustrativos; las ofertas reales las recoge la FEIN que te entregue el banco.

Qué es cada uno

La ley obliga al banco a mostrar el TIN y la TAE en la FEIN y en la oferta vinculante (FEIN). En hipotecas variables, la TAE se calcula suponiendo que el índice de referencia no cambia, por lo que es una estimación del coste (euríbor).

Ejemplo con números

Préstamo de 200.000 €, 25 años, TIN 3 %: cuota de 948 €. Veamos qué ocurre con la TAE:

Cálculo propio mediante la tasa interna de retorno de los flujos mensuales (ESTIMACIÓN). Las TAE reales pueden diferir por redondeos y por qué costes entran en el cálculo según la normativa. La oferta D sigue anunciando «TIN 3 %», pero cuesta casi medio punto más cada año que la A.

Cómo se calcula la TAE, sin fórmulas

Imagina que el banco te entrega 200.000 € hoy y que, a cambio, tú pagas 300 cuotas mensuales. Si además pagas una comisión de apertura, en la práctica recibes menos dinero (198.000 €) pero sigues pagando las mismas cuotas; y si contratas un seguro para obtener el tipo bonificado, pagas cada mes algo más. La TAE es el tipo anual que iguala lo que recibes con lo que pagas, es decir, el coste real del dinero que te prestan una vez metidos todos los costes obligados. Por eso siempre es igual o mayor que el TIN, y la diferencia entre ambos te indica cuánto «pesan» los extras. Si ves una TAE mucho mayor que el TIN, pregunta qué incluye: puede que haya comisiones elevadas, seguros caros o una amortización que penaliza la salida.

Hay dos precauciones. La primera, que la TAE no incluye todo: por ejemplo, el coste de tasar la vivienda o los gastos que paga el banco no entran de la misma forma, y las bonificaciones pueden perderse si dejas de cumplirlas. La segunda, que en las variables la TAE asume que el euríbor se queda donde está, así que solo sirve para comparar ofertas el mismo día, no para predecir el coste real del préstamo. Para estimar cómo cambiaría tu cuota si el índice sube, usa la tabla por euríbor.

Qué hay en una hipoteca más allá del tipo

1. Comisión de apertura: sin tope legal; negociable. Aparece en la FEIN. Una sentencia del TJUE (C-565/21, 16/03/2023) permite declararla abusiva si no se explicó con claridad qué servicios retribuye .
2. Seguros y productos vinculados: el banco puede ofrecer bonificaciones si contratas seguros, tarjetas o domicilias la nómina. La ley permite bonificar, pero no imponer productos vinculados no obligatorios .
3. Comisión de amortización anticipada: con topes legales según tipo (fija o variable).
4. Gastos de formalización: mayormente a cargo del banco (quién paga).
5. Tasación: a cargo del cliente .
6. Intereses de demora: si dejas de pagar; fija la ley un límite en función del interés remuneratorio .

Cómo comparar ofertas paso a paso

7. Pide una FEIN por cada oferta con el mismo importe, plazo y tipo de interés.
8. Compara la TAE, no solo el TIN.
9. Pregunta qué se bonifica y qué cuesta: si el tipo «bonificado» exige seguros, calcula su coste anual.
10. Compara el coste total del préstamo (intereses + comisiones + seguros) a 5 y 10 años, que es el periodo en el que muchos cancelan o amortizan.
11. Mira las condiciones de salida: comisiones de amortización y novación.
12. Negocia: con una oferta de otro banco en la mano, muchos bancos mejoran el diferencial o eliminan la apertura.

Dónde se equivoca la gente

• Mirar solo el «desde X %» de la publicidad. Es un tipo mínimo con todas las bonificaciones.
• Confundir TAE con TAEG (en España, el coste de la hipoteca se expresa con la TAE).
• No sumar el coste de los seguros (vida, hogar) que el banco te «recomienda».
• No comprobar si las bonificaciones se pierden al dejar de cumplirlas (nómina, tarjeta, seguros).
• Comparar un tipo fijo con uno variable sin entender el riesgo.
• Olvidar que la TAE de una variable asume un índice constante.

Cuándo NO te conviene un tipo «bonificado»

• Si no necesitas esos seguros o productos y su coste anual supera el ahorro.
• Si tu nómina no es estable y podrías perder la bonificación.
• Si no puedes cambiar esos productos por otros equivalentes (la ley permite alternativas homologadas) .

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor, mirar el TIN o la TAE?

La TAE, porque incluye comisiones y otros costes.

¿Por qué mi hipoteca variable tiene una TAE?

Se calcula con el tipo inicial, como estimación.

¿Puedo pedir al banco que quite los seguros?

Puedes contratar los de otra compañía con coberturas equivalentes y asumir un tipo menos bonificado, según el caso .

¿Qué es el TAE variable?

Es la TAE estimada con el euríbor actual; cambiará cuando cambie el índice.

¿Dónde veo la TAE exacta?

En la FEIN y en la oferta vinculante.

Qué hacer ahora

Pide dos o tres FEIN con el mismo importe y plazo, calcula en una hoja el coste total de cada una y negocia. Luego revisa la FEIN y la guía de hipotecas.

Guía Esencial · Tu Futura Vivienda

Hipoteca Fija o Variable: Comparativa con Ejemplos (2026) →

Descubre qué hipoteca te conviene según la evolución del euríbor, simulaciones de cuota mensual y comisiones bancarias.

Fuentes

• hipotecas.me, comisiones de hipoteca variable (Ley 5/2019; apertura; TJUE C-565/21): https://www.hipotecas.me/guias/hipotecas/comisiones-hipoteca-variable
• Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (FEIN, TAE, vinculación): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: https://www.bde.es
• Cálculos propios con amortización francesa y TIR.

Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).