¿Alquilar o comprar? Calculadora comparativa

Respuesta directa. No existe una respuesta universal: comprar compensa si te quedas muchos años, el piso se revaloriza y tu cuota más costes de propiedad no superan mucho al alquiler; alquilar compensa si necesitas flexibilidad o si la diferencia mensual se puede invertir con rentabilidad. Con los supuestos de este artículo (piso de 200.000 €, hipoteca de 160.000 € a 25 años al 3 %, alquiler equivalente de 800 € con subida anual del 3 %, revalorización del 2 %), a 10 años el patrimonio del comprador (133.929 €) supera al del inquilino que invierte (87.711 €). Pero con 0 % de revalorización la ventaja se reduce a 90.131 € frente a 87.711 €, casi un empate, y a 5 años el comprador solo tiene 84.007 € frente a 76.859 € si no cuentas costes de venta. Cambia las hipótesis y cambia el resultado.

Datos a 19 de octubre de 2026. ESTIMACIÓN: todos los números son un ejemplo con supuestos explícitos, no una predicción ni una recomendación.

Cómo funciona la comparación

La idea es comparar el patrimonio que tendrías dentro de N años en cada escenario, con el mismo dinero inicial y el mismo gasto mensual:

• Comprador: paga entrada, gastos de compra, cuota de hipoteca y costes de propiedad (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento). Al final tiene la vivienda (valor revalorizado) menos la deuda pendiente.
• Inquilino: paga el alquiler y invierte el dinero que el comprador habría gastado de más (entrada, gastos de compra y la diferencia mensual). Al final tiene ese capital invertido.

Es una comparación de coste de oportunidad: lo que el comprador «inmoviliza» en el piso, el inquilino lo invierte.

Hipótesis del ejemplo (modifícalas con las tuyas)

Fórmula de la cuota: cuota = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), donde P es el préstamo, r el tipo mensual (TIN ÷ 12) y n el número de meses. Con P = 160.000, r = 0,25 % y n = 300, sale 758,74 €. Ojo: con el euríbor en torno al 3,2 % (octubre de 2026, dato provisional), una hipoteca variable (euríbor + diferencial) rondaría el 4 % o más, así que este 3 % es solo un supuesto ilustrativo; mira fija o variable y cuota y euríbor para escenarios más realistas. Para más escenarios: cuota de hipoteca según el euríbor y calculadora de hipoteca con gastos.

Resultado del ejemplo a 10 años

Cálculo propio. El patrimonio del inquilino incluye los 60.000 € iniciales invertidos al 3 % y la diferencia mensual entre lo que gastaría el comprador (cuota + costes = 958,74 €) y el alquiler.

Qué cambia el resultado (sensibilidad a 10 años)

Cálculo propio con los mismos supuestos salvo la variable indicada. Lo que no incluye este modelo y favorece al inquilino: los costes de vender (comisión, plusvalía, certificado energético: pueden restar varios puntos del precio), la pérdida de liquidez y las reformas. Lo que no incluye y favorece al comprador: estabilidad (no te suben el alquiler ni te piden el piso), la ventaja psicológica de la propiedad y, si el piso se paga, vivir sin cuota. Ninguna de esas cosas es cero.

Costes que más se olvidan

1. Gastos de compra: ITP o IVA+AJD, notaría, registro, gestoría y tasación; mira gastos de comprar y la tabla de ITP.
2. IBI y comunidad, y posibles derramas.
3. Seguro del hogar y, en muchas hipotecas, seguros vinculados.
4. Mantenimiento y reformas: la regla de un 1 % anual del valor es una pauta habitual, no una norma.
5. Coste de oportunidad de la entrada: ese dinero podría estar invertido.
6. Costes de venta al final del periodo.
7. Impuestos sobre la ganancia al vender: mira impuestos al vender un piso.

Cuándo comprar suele tener sentido

• Piensas quedarte 7–10 años o más.
• Tienes entrada y colchón sin dejarte sin liquidez (cuánta entrada necesitas).
• La cuota es razonable respecto a tus ingresos (mira hipoteca según tu sueldo).
• Tu trabajo es estable y no dependes de mudarte.

Cuándo alquilar suele tener sentido

• Tu horizonte es corto (menos de 5 años) o incierto.
• Valoras movilidad o mejorar de zona.
• Prefieres invertir de forma diversificada y tienes disciplina para hacerlo.
• La diferencia entre cuota y alquiler es muy grande en tu zona.

Cuándo NO te conviene fiarte de ninguna calculadora

• Si la usas con supuestos optimistas (revalorización alta, rentabilidad baja): el resultado se inclina solo.
• Si no comparas pisos equivalentes: el alquiler de un piso peor no es comparable.
• Si ignoras el riesgo: la inversión del inquilino puede perder valor; el piso puede bajar.

Cómo hacer tu propia comparación

1. Elige un piso concreto y su alquiler equivalente.
2. Calcula la cuota con tu oferta real y los gastos de compra.
3. Fija un horizonte y tres escenarios de revalorización (0 %, 2 %, 4 %).
4. Compara el patrimonio en cada uno.
5. Añade los costes de venta y valora tu estabilidad.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor comprar que alquilar?

Depende de tu horizonte, tu entrada y los precios de tu zona; con los supuestos del ejemplo, comprar gana a 10 años, pero casi empata sin revalorización.

¿Cuántos años hay que quedarse para que compense?

En el ejemplo, la ventaja se consolida a partir de unos 7–10 años [ESTIMACIÓN].

¿Hay que contar los impuestos de compra?

Sí: en el ejemplo se incluyen 20.000 € de gastos.

¿Qué pasa si sube el euríbor?

Con hipoteca variable, la cuota sube; mira euríbor y fija o variable.

¿La revalorización está garantizada?

No: depende del mercado de tu zona.

Qué hacer ahora

Cambia las variables del cuadro por las tuyas y repite los cálculos. Después, comprueba tu margen con esfuerzo de acceso y vuelve al pilar de precios.

Fuentes

• Banco de España, esfuerzo teórico de compra (35,5 % a cierre de 2025), vía Vozpópuli (13/04/2026): https://www.vozpopuli.com/economia/inmobiliario/el-esfuerzo-para-comprar-vivienda-supera-el-umbral-de-riesgo-del-banco-de-espana.html
• HelpMyCash con datos del Notariado (30/09/2026), financiación e importes medios: https://www.helpmycash.com/blog/el-precio-de-compra-de-la-vivienda-sube-un-77-en-julio-y-ya-suma-tres-anos-al-alza/
• Cálculos propios: fórmula de amortización francesa con los supuestos indicados.

Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).