Contrato de arras: tipos, importes y renuncia

Respuesta directa. Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato previo a la escritura, para asegurar la operación. Según el artículo 1454 del Código Civil, si no se pacta otra cosa se consideran arras penitenciales: cualquiera de las partes puede desistir, el comprador perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo duplicado. Las arras confirmatorias forman parte del precio y no permiten desistir sin consecuencias, y las penales funcionan como indemnización pactada. En la práctica, la señal suele rondar el 10 % del precio (ESTIMACIÓN: es un uso habitual, no una norma), aunque hay contratos con otros importes.

Datos a 19 de octubre de 2026. Información general: antes de firmar arras, que revise el contrato un profesional.

Los tres tipos de arras

La clave es que debe constar expresamente el tipo. Si el contrato dice solo «arras» o «señal» sin más, los tribunales suelen aplicar la regla del artículo 1454 (penitenciales), aunque la interpretación depende de la redacción completa .

Ejemplo con números (hipotético)

Piso de 250.000 € con arras del 10 % (25.000 €):

Cálculos propios con fines ilustrativos.

Reserva, arras y contrato de compraventa: no son lo mismo

• Reserva (señal pequeña): suele ser una cantidad reducida (unos cientos o pocos miles de euros) para retirar el anuncio unos días mientras se prepara el contrato. Puede o no devolverse; mira lo que firmas.
• Arras: contrato previo con cantidad relevante y condiciones.
• Escritura de compraventa: el documento definitivo ante notario, que traslada la propiedad. Ver guía de compra.

Qué debe contener un contrato de arras

1. Identificación de las partes y de la vivienda (dirección, referencia catastral y datos registrales).
2. Precio total, cantidad entregada y forma de pago (transferencia, mejor que efectivo, con justificante).
3. Tipo de arras expresamente indicado.
4. Fecha límite de escritura y plazo de prórroga si procede.
5. Cargas y situación jurídica: que la vivienda está libre de cargas o cuáles se cancelarán.
6. Cláusula de financiación: qué ocurre si el banco deniega la hipoteca (que se devuelvan las arras).
7. Estado de la comunidad (deudas, derramas) y quién las asume.
8. Gastos e impuestos y quién los paga (gastos de comprar).
9. Entrega de llaves y estado de la vivienda.
10. Penalizaciones por retraso.

Qué comprobar antes de firmar las arras

• La titularidad y las cargas con una nota simple.
• Que firma el titular real (o un apoderado con poder válido), y todos los copropietarios.
• Que el piso no está arrendado o, si lo está, qué ocurrirá con el inquilino (el comprador se subroga en ciertos supuestos).
• El estado de la comunidad: derramas y estado del edificio.
• El certificado de eficiencia energética que debe entregar el vendedor: certificado energético.
• La financiación: pide una preaprobación al banco y confirma cuánto te prestan (hipoteca según tu sueldo).

Errores frecuentes con las arras

1. Pagar sin contrato. Una transferencia «por la reserva» sin documento deja a ambas partes sin reglas claras. Si pagas, que quede por escrito el concepto, la cantidad y las condiciones.
2. No fijar la fecha de la escritura. Sin plazo, el contrato se queda abierto y la parte que quiere salirse puede alegar retrasos de la otra.
3. Confundir la reserva con el compromiso. Una reserva de 1.000 € no equivale a unas arras del 10 %; pero tampoco se debe asumir que siempre es reembolsable.
4. No leer la cláusula de gastos. A veces se traslada al comprador el pago de cargas, deudas de comunidad o impuestos del vendedor.
5. Fiarse de la palabra del vendedor sobre las cargas. Comprueba con la nota simple y con un certificado de la comunidad.
6. Firmar con presión de tiempo. Una oferta «que se acaba hoy» no justifica saltarse la revisión.

También es útil saber que un tribunal valorará la intención de las partes y no solo el título del documento: si el contrato dice «arras penitenciales» pero otra cláusula obliga a escriturar sin posibilidad de desistir, puede surgir una contradicción que acabe resolviéndose en un juicio. Una revisión previa por un profesional suele costar mucho menos que un conflicto posterior.

Cuándo NO te conviene firmar arras

• Si aún no sabes si el banco te concederá la hipoteca y el contrato no incluye una cláusula de salida.
• Si el vendedor tiene prisa y no te deja revisar los documentos.
• Si se piden arras en efectivo o sin recibo.
• Si el contrato no especifica el tipo de arras o lo hace de forma confusa.

Si el banco deniega la hipoteca

La ley no garantiza la devolución automática de las arras en ese caso: depende de lo pactado. Por eso conviene incluir una condición suspensiva de financiación (el contrato se resuelve y las arras se devuelven si la hipoteca no se concede en un plazo y en unas condiciones concretas) . Sin esa cláusula, podrías perder las arras.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de arras?

Lo habitual es alrededor del 10 % del precio, pero se negocia.

¿Se puede recuperar las arras?

En penitenciales, si desiste el comprador, no; si desiste el vendedor, recibes el doble. Si se firma la escritura, se descuentan del precio.

¿Qué pasa si el vendedor vende a otro?

Incumple el contrato; podrías reclamar el doble de las arras (si penitenciales) o exigir el cumplimiento y daños .

¿Hay que ir al notario para firmar arras?

No es obligatorio; es un contrato privado, aunque algunas partes lo elevan a público.

¿Se inscriben en el Registro?

Normalmente no; sí puede inscribirse una opción de compra, que es otra figura .

Qué hacer ahora

Antes de firmar, pide la nota simple, confirma tu financiación y revisa el borrador con un profesional. Después, sigue los pasos de la guía de compra y prepara el ahorro con la calculadora de gastos.

Fuentes

• Código Civil, art. 1454 (arras): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Colegio de Registradores (nota simple y publicidad registral): https://www.registradores.org
• Consejo General del Notariado, información al comprador: https://www.notariado.org
• Jurisprudencia sobre arras (Tribunal Supremo):

Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).