Esfuerzo de acceso a la vivienda: años de sueldo

Respuesta directa. Comprar una vivienda en España exige hoy entre unos 6 y 11 años de salario bruto, según qué precio y qué salario uses. Con el precio medio de escrituras de julio de 2026 (2.112 €/m²), un piso de 90 m² cuesta 190.080 €, que son 6,4 años del salario medio (29.540 €) y 7,8 años del salario mediano (24.497 €). Con el precio de oferta de los portales (2.930 €/m²) sube a 8,9 y 10,8 años. El Banco de España, que mide por hogar y no por persona, situaba el esfuerzo teórico anual en el 35,5 % a cierre de 2025, por encima de su referencia de riesgo del 35 %, y el ratio precio/renta en 7,98 años.

Datos a 19 de octubre de 2026. Los cálculos propios están marcados como ESTIMACIÓN; las cifras de terceros, con su fuente.

Dos formas de medir el esfuerzo

No hay una única definición de «esfuerzo de acceso». Estas dos son las más usadas, y no son comparables entre sí:

Otra fuente (euribor.com.es, junio de 2026) cita un ratio que habría pasado de 6,2 a 8,7 veces el salario anual, atribuido a un informe del Banco de España sin fecha .

Ninguno de estos indicadores te dice cuánto esfuerzo supone a ti; son medias de hogares.

Nuestro cálculo: años de sueldo de un piso de 90 m²

Fórmula: años de sueldo = (precio por m² × metros) ÷ salario bruto anual.

Salarios de referencia (INE, Encuesta de Estructura Salarial 2024, publicada el 28/05/2026): media 29.540 €, mediana 24.497 €, más frecuente 16.520 € (bruto anual).

ESTIMACIÓN: multiplicaciones simples, sin impuestos, gastos ni financiación. Un hogar con dos salarios divide los años aproximadamente por dos.

Por qué estas cifras suavizan la realidad (y a veces la exageran)

• Bruto frente a neto. Se compara con el salario bruto, pero lo que ahorras sale del neto. Para ahorrar una entrada del 20 % más gastos se necesita ahorro neto real, no bruto.
• Persona frente a hogar. El Banco de España mide por hogar; el INE, por persona asalariada. Un hogar con dos ingresos tiene mucha más capacidad.
• Salarios medios frente a quien compra. Los compradores tienden a tener ingresos superiores a la media o patrimonio familiar previo; los notarios señalan que el 56,1 % de las compras de julio de 2026 se financió con hipoteca, la cuota más alta desde mayo de 2020 .
• Tipos de interés. Según la información citada por Vozpópuli, el tipo de las nuevas hipotecas bajó de cerca del 3,9 % en 2023 a un 2,7–2,8 % a finales de 2025, pero la bajada quedó absorbida por la subida de los precios.

Qué cambia con la hipoteca

El esfuerzo de acceso depende de la cuota más que del precio total. Consulta la lógica en cuánto te prestan de hipoteca según tu sueldo, cuánta entrada necesitas y cuota de hipoteca según el euríbor. Un ejemplo orientativo (ESTIMACIÓN): para un préstamo de 160.000 € a 25 años con un TIN del 3 %, la cuota ronda los 759 € al mes; con un hogar que ingresa 2.400 € netos al mes, supone un 31,6 % de esos ingresos. Ojo: con el euríbor en torno al 3,2 % (octubre de 2026, dato provisional), una hipoteca variable (euríbor + diferencial) rondaría el 4 % o más, así que este 3 % es solo un supuesto ilustrativo; mira fija o variable y cuota y euríbor para escenarios más realistas. Más cerca del umbral que el Banco de España considera de riesgo (35 %) cuanto menores sean los ingresos o mayor el préstamo.

Qué esfuerzo supone alquilar

El alquiler no se mide con el mismo indicador. Mira qué parte del sueldo debe ir al alquiler para el cálculo con el precio por m² de cada zona.

Cuándo NO te conviene usar «años de sueldo»

• Para decidir si comprar. Es un indicador de contexto; tu decisión depende de tu ahorro, tu estabilidad laboral y la cuota que puedas pagar.
• Para comparar países sin ajustar. Las definiciones, la fiscalidad y los salarios no coinciden.
• Para sacar conclusiones políticas inmediatas. Un ratio alto señala dificultad, no explica por sí solo la causa.

Cómo calcular el tuyo

1. Anota el precio por m² de tu zona y la superficie que buscas.
2. Divide el precio total entre los ingresos brutos anuales del hogar.
3. Añade los gastos de compra con la calculadora de gastos y la entrada.
4. Comprueba que la cuota resultante no supera aproximadamente un tercio de tus ingresos netos (regla orientativa, no norma; ESTIMACIÓN).

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años de sueldo cuesta una vivienda en España?

Con precios de escrituras y salario medio, unos 6,4 años; con precios de oferta y salario mediano, unos 10,8 (ESTIMACIÓN propia, ver tabla).

¿Qué dice el Banco de España?

Que el esfuerzo teórico fue del 35,5 % a cierre de 2025 y el ratio precio/renta del 7,98 en el cuarto trimestre de 2025.

¿Es el peor momento de la historia?

No: el máximo del ratio fue 9,46 años en 2007, y el esfuerzo fue mucho mayor en 1990 (≈72,5 %). Pero es el ratio más alto desde 2011.

¿Por qué mi ciudad parece peor?

Las medias nacionales ocultan que en Madrid o Barcelona el precio por m² es mucho mayor.

¿Cuenta el salario neto o el bruto?

Los indicadores oficiales usan renta bruta; para tu presupuesto, usa el neto.

Qué hacer ahora

Calcula tus años de sueldo con la fórmula, añade los costes y compáralo con alquilar usando la calculadora comparativa. Para el contexto de precios, vuelve al pilar sobre el precio de la vivienda.

Fuentes

• Vozpópuli (13/04/2026), con datos del Banco de España, esfuerzo y ratio precio/renta: https://www.vozpopuli.com/economia/inmobiliario/el-esfuerzo-para-comprar-vivienda-supera-el-umbral-de-riesgo-del-banco-de-espana.html
• INE, Encuesta de Estructura Salarial 2024, vía Europa Press/Bolsamanía (28/05/2026): https://www.bolsamania.com/noticias/economia/economialaboral–el-salario-mas-frecuente-en-espana-alcanza-los-16520-euros-tras-la-subida-del-smi–22566287.html
• HelpMyCash con datos del Notariado (30/09/2026): https://www.helpmycash.com/blog/el-precio-de-compra-de-la-vivienda-sube-un-77-en-julio-y-ya-suma-tres-anos-al-alza/
• Bankinter con datos de idealista (02/10/2026): https://www.bankinter.com/blog/finanzas-personales/precio-vivienda-espana
• euribor.com.es (19/06/2026): https://www.euribor.com.es/2026/06/19/hipotecas-en-espana-2026-la-batalla-imposible-entre-precios-salarios-y-acceso-a-la-vivienda/

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