Respuesta directa. Para saber cuánto cuesta de verdad comprar con hipoteca suma cuatro bloques: (1) la entrada (precio menos lo que financia el banco), (2) los impuestos de la compra (ITP o IVA + AJD), (3) los gastos (notaría, registro, gestoría y tasación; el banco asume los de la hipoteca) y (4) la cuota mensual. Como regla orientativa, los impuestos y gastos suman entre el 10 % y el 13 % del precio en una vivienda usada según la comunidad (ESTIMACIÓN, depende del ITP). Aquí tienes el método y dos ejemplos resueltos que puedes copiar a una hoja de cálculo.
Datos a 19 de octubre de 2026. Tipos de ITP y gastos varían por comunidad y operación: revisa la tabla de ITP y los gastos de comprar.
Paso 1: define el precio y la financiación
El Notariado indicó en julio de 2026 que el 56,1 % de las compraventas se financian y un importe medio de hipoteca de 183.644 € (HelpMyCash, 30/09/2026, fuente secundaria) .
Paso 2: impuestos de la compra
- Vivienda usada: ITP, de entre el 4 % y el 11 % según la comunidad .
- Vivienda nueva: IVA del 10 % + AJD (según comunidad) .
- La hipoteca no suma AJD para ti: lo paga el banco (quién paga qué).
- Cambia el precio y el porcentaje financiado.
- Sustituye el ITP por el de tu comunidad.
- Ajusta los gastos con presupuestos reales de notaría y gestoría.
- Elige el tipo: si es variable, calcula con el euríbor actual y con otro más alto.
- Suma un colchón de 3 a 6 meses de gastos para imprevistos y muebles/reformas.
- Baja el precio objetivo un 10 %: en el ejemplo A son 20.000 € menos de precio, unos 4.000 € menos de entrada y unos 1.600 € menos de ITP.
- Alarga el plazo a 30 años: la cuota de 160.000 € a TIN 3,5 % baja de 801 € a unos 719 €, pero pagarás más intereses (cálculo propio).
- Compra en pareja y suma ingresos y ahorros (comprar en pareja).
- Busca ayudas autonómicas o fiscales (mapa de ayudas).
- Espera y ahorra unos meses: a veces el coste de esperar es menor que el de entrar justo.
- Olvidar los impuestos. Son la mayor parte del 10–13 % adicional.
- Calcular la cuota con un tipo de oferta bonificada sin contar las vinculaciones.
- No sumar el coste de seguros y comunidad/IBI a la cuota mensual real.
- Gastar los ahorros enteros en la entrada y quedarte sin reserva.
- Si compras vivienda nueva con obras o aplazamientos de pago: los costes son distintos.
- Si hay subrogación o ayudas (jóvenes) que cambian el cálculo.
- Si compras en una comunidad con deducciones que debes verificar.
- HelpMyCash con datos del Notariado (30/09/2026): https://www.helpmycash.com
- Gibobs, costes de compra: https://www.gibobs.com
- Tabla de ITP:
- Cálculos propios (amortización francesa).
Paso 3: gastos
Paso 4: la cuota mensual
Usa la fórmula de amortización francesa o la tabla según euríbor. Ejemplo, 25 años:
Cálculo propio.
Ejemplo A: piso usado de 200.000 €
Suposición: ITP del 8 % (ejemplo; cada comunidad es distinta).
Ejemplo B: piso usado de 300.000 €
Con el mismo ITP del 8 %:
Los dos ejemplos son hipotéticos. Para saber si tu cuota es asumible, mira cuánto te prestan según tu sueldo.
Cuánto pesan los impuestos según la comunidad
El ITP es la partida que más varía. Con un precio de 200.000 €, cada punto de ITP son 2.000 €: pasar de un 6 % a un 10 % supone 8.000 € más de ahorro necesario. Por eso conviene mirar el tipo exacto de tu comunidad y si tienes derecho a un tipo reducido (jóvenes, familia numerosa, vivienda de protección) antes de decidir si puedes comprar ahora o debes esperar . Si compras vivienda nueva, el IVA del 10 % sobre 200.000 € son 20.000 €, más el AJD que fije tu comunidad.
Qué porcentaje de entrada elegir
Aportar más entrada reduce la cuota y el riesgo, pero deja menos colchón. Una financiación superior al 80 % es más difícil de conseguir sin avales; mira hipoteca para jóvenes. Para decidir cuánta entrada reunir, consulta cuánta entrada necesitas.
Coste total de los intereses
En el ejemplo A (160.000 €, 25 años, TIN 3,5 %), la cuota es 801 € y se pagan 300 cuotas: unos 240.300 € en total, de los que unos 80.300 € son intereses (cálculo propio, ESTIMACIÓN). A un TIN de 4 % serían unos 93.500 €. Ver cuánto pagas de más ayuda a comparar con la TAE y a valorar si amortizar anticipadamente compensa.
Cómo adaptar el cálculo a tu caso
Dónde cuadrar el presupuesto si no llegas
Hoja de cálculo mínima
Crea cinco filas: precio, entrada, préstamo (precio menos entrada), impuestos (precio × tipo) y gastos fijos. Suma entrada, impuestos y gastos para obtener el ahorro necesario, y calcula la cuota con la función de pago de tu hoja (PAGO en Excel/Sheets: tipo mensual, número de cuotas, importe). Así puedes comparar escenarios en segundos.
Errores frecuentes
Cuándo NO te conviene esta calculadora
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo ahorrar además de la entrada?
Del orden del 10–13 % del precio en usada, según la comunidad (ESTIMACIÓN).
¿La cuota incluye seguros?
No; añádelos.
¿Qué TIN uso?
El de tu FEIN; si no la tienes, prueba 3,5 % y 4 %.
¿Puedo financiar los gastos?
Es poco habitual y los bancos suelen exigir que los pagues con ahorro propio.
Qué hacer ahora
Copia las tablas a una hoja de cálculo, sustituye tus datos y compara con la guía de hipotecas.
Fuentes
Información general, no asesoramiento jurídico ni financiero. Última revisión: 19 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).