Respuesta directa. Porque miden cosas distintas. El INE (con datos notariales) mide a qué precio se han vendido las viviendas y lo ajusta por calidad; los portales como idealista o Fotocasa miden a qué precio se anuncian. Además cada fuente usa su propia metodología: media o mediana, precio por metro cuadrado construido o útil, tipos de vivienda incluidos. Por eso pueden dar cifras e incluso signos distintos en el mismo mes, sin que ninguna «mienta».
Datos a 13 de octubre de 2026.
Un ejemplo con el alquiler de este verano
Los datos de alquiler de julio a septiembre de 2026 lo ilustran bien:
Las dos fuentes son de oferta, y aun así no coinciden. Parte de la diferencia puede deberse a que idealista recalculó en julio su serie de alquiler excluyendo el alquiler de temporada .
Qué mide cada fuente
Cuánto se separan oferta y compraventa
El Gobierno Vasco publica cada año un informe que compara los precios de los portales con los de compraventa. En el cuarto trimestre de 2024, los precios de oferta superaban a los de compraventa en un 8,4 % (idealista) y un 5,3 % (Fotocasa); en 2025, las cifras que recoge el informe son del 8,4 % y del 8,8 % . En otras palabras: lo que se pide suele ser entre un 5 % y un 9 % más de lo que luego se firma.
Hay estimaciones mucho mayores. Una tasadora, UVE Valoraciones, publicó que las ofertas llegan a ser hasta un 44 % superiores a los valores medios declarados ante notario, una cifra que idealista discutió públicamente alegando problemas metodológicos en la comparación. Conviene tratarla como una opinión contestada, no como un dato consolidado.
Cinco reglas para elegir y citar una fuente
- Usa la misma fuente para comparar en el tiempo. Mezclar fuentes mezcla metodologías.
- Para la evolución, usa el INE. Para el nivel (euros por metro cuadrado), los datos notariales o registrales.
- Usa los portales como termómetro de lo que está en el mercado hoy, sabiendo que son precios pedidos.
- Comprueba si es media o mediana y si el metro cuadrado es construido o útil.
- Anota el periodo. Un dato de julio no se compara con uno de septiembre.
- ¿Es precio de oferta, de compraventa o de tasación?
- ¿Es un índice o un precio medio?
- ¿Es del país, de una comunidad o de una ciudad?
- ¿De qué mes o trimestre es?
- ¿Cuál es la fuente original, no una nota que la cita?
- ¿De qué se habla? Uno es de compraventa (vivienda libre, según el INE) y el otro de alquiler (precios de oferta de un portal). No son comparables.
- ¿Qué se compara? Cada uno compara con el mismo periodo del año anterior, pero con una muestra y una metodología distintas.
- ¿Cuál es la fuente original? Si la nota no la cita, busca el informe del INE, del Notariado o del portal.
- INE, nota de prensa del IPV, segundo trimestre de 2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm
- Gobierno Vasco, «Informe de comparación de precios» 2025, 2024 y 2023: https://www.euskadi.eus/contenidos/documentacion/sectorvivienda_compa_2025/es_def/Informe-Comparacion-Precios_2025.pdf
- idealista/news, sobre el análisis de UVE Valoraciones: https://www.idealista.com/news/node/869670
- El Salto, sobre la divergencia entre oferta y valores notariales: https://www.elsaltodiario.com/vivienda/portales-inmobiliarios-inflan-precios-vivienda-traves-del-uso-algoritmos
- Alquiler: idealista (agosto de 2026) vía que.es, Fotocasa (septiembre de 2026) vía democrata.es y Fotocasa (julio de 2026) vía Europa Press (fuentes secundarias).
Cómo leer el IPV paso a paso lo tienes en Índice de Precios de Vivienda del INE: cómo leerlo, y los precios por provincia en precio del metro cuadrado por provincias.
Lista de comprobación antes de citar un número
Cómo leer un titular de precios en 30 segundos
Imagina estos dos titulares: «el precio de la vivienda sube un 12 %» y «el precio del alquiler baja un 1,6 %». Antes de reaccionar, hazte tres preguntas:
Con esas tres respuestas, la mayoría de las «contradicciones» desaparece: no se contradicen, hablan de cosas distintas.
Preguntas frecuentes
¿Qué fuente es la «buena»?
Ninguna es mejor en todo: depende de la pregunta. Para saber a qué precio se vende, el INE y los notarios; para saber qué se pide, los portales.
¿Por qué el precio de mi barrio en un portal no coincide con lo que se vende?
Porque el portal muestra anuncios, y lo que se anuncia suele ser algo más alto que el precio final.
¿Por qué idealista y Fotocasa no dan lo mismo?
Porque cada uno usa su metodología y su muestra de anuncios.
¿Qué dato uso para negociar el precio de un piso?
El de oferta de tu zona te dice lo que se pide; el de compraventa (notarios o registros), lo que realmente se firma. Compara ambos y pide siempre la fecha del dato.
¿Los portales «inflan» los precios?
Es una discusión abierta: algunos informes critican su influencia y los portales lo niegan. Este artículo se limita a explicar qué mide cada fuente.
Qué hacer ahora
La próxima vez que veas dos cifras distintas para el mismo tema, aplica la lista de comprobación: casi siempre una es de oferta y la otra de compraventa, o usan periodos distintos.
Fuentes
Información general, no asesoramiento. Última revisión: 13 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).
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