Respuesta directa. Hoy, aunque tu contrato diga «un año», la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que te quedes cinco años si el casero es una persona física y siete si es una persona jurídica. Cumplido ese plazo, si nadie avisa, se prorroga hasta tres años más, con avisos de cuatro meses (casero) y dos (inquilino). Desde el 8 de octubre de 2026 puedes además pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si tu contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028 (Real Decreto-ley 29/2026). Y hay otro decreto pendiente (28/2026) que, si se convalida, cambiaría la prórroga tácita desde el 15 de noviembre.
Normativa en movimiento (datos a 13 de octubre de 2026). El Congreso derogó el 2 de octubre los decretos 26 y 27/2026. El Gobierno aprobó el 6 de octubre los 28 y 29/2026. El 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el 28/2026 lo estaría desde el 15 de noviembre, pero ambos requieren convalidación y las Cortes están disueltas. Comprueba el estado antes de actuar.
La línea de tiempo en una tabla
Los años de la tabla se han descrito en los artículos 9 y 10 de la LAU. Como la ley cambió varias veces entre 2019 y 2023, comprueba siempre qué texto se aplica a tu fecha de firma (consultar en el BOE).
Dos ejemplos con fechas
Ejemplo A: casero particular. Firmas el 1 de noviembre de 2026 por un año.
- 1 de noviembre de 2027: acaba el primer año; si tú quieres, el contrato se prorroga por años hasta llegar a cinco.
- 1 de noviembre de 2031: se cumplen los cinco años. Para que no entre la prórroga tácita, el casero tendría que haber avisado antes del 1 de julio de 2031 y tú, si quieres irte, antes del 1 de septiembre de 2031.
- Si nadie avisa, el contrato sigue de año en año hasta el 1 de noviembre de 2034 como máximo.
- Mira la cabecera del contrato. Si el arrendador figura con un NIF de persona física, el mínimo es de cinco años; si aparece con el CIF de una sociedad, es de siete .
- Apunta la fecha de firma y el día exacto de vencimiento.
- Calcula el quinto (o séptimo) aniversario y resta cuatro y dos meses: esas son tus fechas de aviso.
- Revisa si hay cláusulas de renuncia a la prórroga. Una cláusula que te quite la prórroga obligatoria puede ser nula según el artículo 6 de la LAU .
- Pensar que el contrato de un año termina al año. Si quieres quedarte, la ley te ampara hasta el mínimo de cinco o siete años.
- Dar por hecha la renovación al llegar al quinto año. La prórroga tácita se activa solo si nadie avisa a tiempo: apunta las dos fechas.
- Confundir vivienda habitual con alquiler de temporada. Si el contrato es de temporada de verdad, las reglas de prórroga no son las mismas; en alquiler de temporada o vivienda habitual explicamos las señales de un contrato en fraude de ley.
- BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (arts. 9, 10 y 11) y Ley 12/2023: https://www.boe.es
- El Español (22/07/2026), sobre el art. 9 y la prórroga de 5/7 años: https://www.elespanol.com/sociedad/20260722/oficial-ley-permite-inquilino-quedarse-anos-vivienda-contrato-corto-kw/1003744328479_0.html
- El Cronista (art. 10.1: 4 meses el arrendador y 2 el arrendatario): https://www.cronista.com/espana/economia-finanzas/confirmado-esta-es-la-prorroga-silenciosa-que-permite-a-los-inquilinos-quedarse-mas-tiempo-en-la-vivienda-aunque-el-propietario-no-quiera/
- Aranzadi La Ley, comentario a la LAU sobre el cambio de tres a cinco años en 2019: https://www.aranzadilaley.es/MK/PDF/Ley-de-arrendamientos-urbanos-3Ed//files/assets/common/downloads/publication.pdf
- OCU, «Cambios en el alquiler desde el 8 de octubre» (08/10/2026): https://www.ocu.org/fincas-y-casas/gestion/alquiler/analisis/2026/10/nuevas-reglas-del-alquiler
- Iberley, «Publicados los nuevos RDL 28/2026 y 29/2026»: https://www.iberley.es/noticias/publicados-dos-nuevos-rd-ley-21-medidas-urgentes-materia-vivienda-37073
- Iberley y idealista/news, sobre el rechazo del Real Decreto-ley 8/2026 (abril de 2026).
Ejemplo B: casero empresa. Mismo contrato, pero el arrendador es una sociedad: el mínimo sube a siete años, hasta el 1 de noviembre de 2033. Los avisos, 4 y 2 meses antes (1 de julio y 1 de septiembre de 2033).
Qué quiere decir «prórroga obligatoria»
Es obligatoria para el casero: aunque el contrato venza, tú tienes derecho a seguir hasta los cinco o siete años sin que cambien las condiciones pactadas. No lo es para ti: puedes irte antes. Pasados seis meses, basta con avisar con 30 días de antelación, y solo pagas indemnización si el contrato la prevé (límite: una mensualidad por cada año que reste). Lo explicamos con ejemplos en cómo desistir del alquiler.
Eso sí: el casero puede recuperar la vivienda antes de esos cinco años en casos concretos, como la necesidad de vivienda propia o de un familiar, siempre que lo prevea el contrato y se cumplan los requisitos de la ley .
Las novedades de octubre de 2026
Prórroga extraordinaria de dos años: condiciones. Según la OCU, el inquilino debe estar al corriente de pago y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El casero tiene que aceptarla salvo que haya un nuevo acuerdo o contrato, una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda comunicada en plazo, o una renovación con una renta al menos un 5 % inferior (consultar RDL 29/2026 en el BOE).
Si quieres saber si tu piso está en zona tensionada, que tiene su propia prórroga extraordinaria, mira qué son las zonas tensionadas. Y para seguir el orden de todos estos cambios, la cronología de la Ley de Vivienda.
Cómo comprobar tu caso en cinco minutos
¿Y si mi contrato es anterior a 2019?
El plazo mínimo no siempre fue de cinco años. Antes de la reforma de 2019 la prórroga obligatoria era de tres años, y el Real Decreto-ley 7/2019 la elevó a cinco (siete si el arrendador es persona jurídica). La Ley 12/2023 añadió después las prórrogas extraordinarias. Qué régimen se aplica a un contrato firmado antes depende de las disposiciones transitorias de cada norma .
Tres errores frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años puedo quedarme en un alquiler de un año?
Hasta cinco si el casero es particular, y hasta siete si es una empresa, siempre que quieras seguir y cumplas el contrato.
¿Qué pasa al acabar los cinco años?
Si ni tú ni el casero avisáis a tiempo, el contrato se prorroga por años hasta tres más.
¿Con cuánto tiempo hay que avisar para no prorrogar?
El casero, al menos cuatro meses antes del vencimiento; el inquilino, al menos dos.
¿Sube la renta al prorrogar?
La prórroga no cambia las condiciones, pero la renta puede actualizarse una vez al año si el contrato lo prevé, con el tope del IRAV y, hasta fin de 2027, del 2 % sin nuevo pacto. Mira cuánto puede subir el alquiler.
¿Puedo pedir ya la prórroga de dos años?
Si tu contrato cumple las condiciones y el decreto sigue en vigor, sí. Pídela por escrito y con antelación .
Qué hacer ahora
Saca el contrato, anota la fecha de firma y calcula en un calendario el quinto (o séptimo) aniversario. Pon dos recordatorios: cuatro y dos meses antes. Y cuando llegue el momento de irte, recuerda cómo recuperar la fianza.
Fuentes
Información general, no asesoramiento jurídico. Última revisión: 9 de octubre de 2026. ¿Has detectado un error? Escríbenos a contacto@tufuturavivienda.com (asunto «Corrección»).
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